大家好，我是楼克佳，今天（tiān）和大家聊一（yī）下，借（jiè）款（kuǎn）过程中（zhōng），如果拿房产做抵押，当（dāng）中所涉（shè）及的最容（róng）易被忽视（shì）的关键问题（tí）——户口。


        一般（bān）来说产（chǎn）权是属于（yú）房产（chǎn）证上的产权人，比如说房产证（zhèng）上有两个人，如果没有特（tè）殊约定，通常一人占50%。但是如（rú）果有的房产证上是有特（tè）殊（shū）约定，可能（néng）其中一个人占70%，还有（yǒu）一个人占（zhàn）30%，就按照百分比来结算，这些情况下产权相（xiàng）对（duì）来说都比（bǐ）较清楚。

        还（hái）有一个容易被忽视的"隐形问题"就是房子里有户口，很多人买（mǎi）了这个房子，入住不了（le），就是因为户口的问（wèn）题。昨（zuó）天我看了（le）一篇文章，有个人在（zài）上海买了阿里法拍（pāi）上的（de）房子，现（xiàn）在（zài）就是因为（wéi）户口的问题（tí）住（zhù）不进去，他每年光（guāng）利息的损失都将近60万。所以抵押房产和（hé）购买（mǎi）拍卖的房（fáng）子（zǐ），一定要去关注户口的问题。

拍卖（mài）房不适用（yòng）户（hù）口管理条例

        根据国内的常（cháng）驻（zhù）户口管（guǎn）理（lǐ）条例第（dì）32条规定，应订立（lì）房屋买卖合同，并（bìng）依（yī）法变更产权共有居住房（fáng）的，如果是这个房子里有户口（kǒu）的，不迁走的话，你（nǐ）可（kě）以打官司让他迁走。 如果（guǒ）是正（zhèng）常的房产交易，合同会写清楚（chǔ）你（nǐ）首（shǒu）付多少，尾款多少，最（zuì）后什么时（shí）候把里面（miàn）的户（hù）口迁走，如果（guǒ）这个（gè）当（dāng）中（zhōng）对方不迁走，打官司，法院是（shì）可以强（qiáng）制（zhì）把（bǎ）他（tā）户口迁走的，这（zhè）是第一种。


        第二种是通（tōng）过法院（yuàn）判决、财产继承、亲属间购（gòu）买产权（quán）份额等途径，发生（shēng）产权转移（yí）或者继承权（quán）变更的房屋，不适（shì）用（yòng）此条例。也就是说（shuō）拍卖房（fáng）不（bú）适用。

        所以如果你要看拍卖房，比如说房子市值（zhí）大概一千（qiān）万，但（dàn）起拍价很便宜，只（zhī）有600万（wàn），700万，你就一（yī）定要搞（gǎo）清楚这个（gè）房（fáng）子是（shì）否有（yǒu）户口。

        如果说没有户口相对来说很好，如果（guǒ）是（shì）里面有三个户口，甚至是（shì）五个户口，那（nà）就麻烦了。即使这个（gè）房子的产权归你了，最后你要去处置（zhì）的话，他（tā）有（yǒu）居住权，他问（wèn）你（nǐ）要三五十万（wàn）一（yī）个都很正常。你不给（gěi）他就赖着不走，因为按照规定拍卖的房子不（bú）能强制把他户口迁走。所以如果你是在（zài）法院里买（mǎi）拍卖房，你要去了（le）解一（yī）下，这里（lǐ）面有多少户口，需要多少钱（qián）迁走。


抵押前需签户口承（chéng）诺书

        如果是房子做了他项（xiàng）权利抵押登记的，在登记之前，也要（yào）去问（wèn）一下（xià）房子里面是否（fǒu）有户口（kǒu），有（yǒu）几（jǐ）个户口？你可（kě）以让他出示户口本，或者自己去派（pài）出所查一（yī）下（xià），你说想买（mǎi）这个房（fáng）子，确（què）认一下里面有几（jǐ）个（gè）户（hù）口。比（bǐ）如说里面有（yǒu）三个户口，就让他写一个承诺："我是户口所有人我已知某某房产已经抵押给谁谁谁，如果出现了（le）债权问题的话（huà），我将（jiāng）自动迁离（lí）户口。

        这样万一最后你要去处（chù）置他的房子，拍卖他的房（fáng）子，他说我不知道（dào），这（zhè）个（gè）房子是我儿（ér）子的，以前我也出过钱的，儿子自己拿去抵押了，父母住在里（lǐ）面（miàn）怎么办（bàn），你（nǐ）叫我住（zhù）到哪里去（qù）？产权给（gěi）你（nǐ），我一直居住在里面，一直（zhí）住到我（wǒ）去世为止（zhǐ），那你（nǐ）怎么办？所以一定要让（ràng）父母知（zhī）道一下儿子把这个房子拿（ná）出来抵押这个（gè）问题（tí）。

        所以，综上（shàng）所述，户口还是非常重要的。拍（pāi）卖和抵押当（dāng）中都要去（qù）关注户口（kǒu）问（wèn）题，之前都需要（yào）了（le）解（jiě）清楚，不要觉（jiào）得（dé）这个房子便宜，买下来最后入住不了，也是一个巨（jù）大损失。

         今天（tiān）关于拍（pāi）卖房产和抵押房产中的户口的问题（tí）就聊到这里，谢（xiè）谢大家！